Investire in una casa? Secondo Shiller no

In queste ultimi giorni stanno facendo molto discutere le parole di Robert Shiller, economista di Yale che, intervenuto in una trasmissione di Bloomberg Television ha detto la sua sugli investimenti nel settore immobiliare. Alla fatidica domanda della conduttrice Trish Reagan “conviene investire in una casa?” la sua risposta è stata un secco “no!“. Secondo Shiller, infatti, il mercato immobiliare ha subito e subirà ancora delle forti svalutazioni. L’economista sostiene che quello dell’investimento immobiliare è stata solo una moda che non ha più motivo di essere in quanto le quotazioni delle case non avrebbero ancora toccato il fondo. Pur riconoscendo a Shiller tutti i meriti del caso (fu lui uno dei pochi che annuncio per tempo lo scoppio della bolla immobiliare) non mi trovo pienamente d’accordo con le sue affermazioni.

Ma prima di dire come la penso io è bene finire di analizzare il pensiero dell’economista. Secondo Shiller oggi le famiglie che hanno dei risparmi farebbero bene ad investirli diversamente, magari nei mercati, e andare a vivere in affitto piuttosto che comprarsi una casa. Queste affermazioni fanno discutere e, sopratutto, dividono tra chi è un sostenitore dell’investire nel mattone e chi, invece, crede sia solo uno spreco di tempo e denaro.

Tuttavia la verità potrebbe anche stare nel mezzo e la convenienza o meno dell’acquisto di una casa dipende anche dall’uso che se ne vuole fare. Per questo credo che le affermazioni di Shiller non debbano essere prese in considerazione per il mercato italiano e per l’uso che una famiglia media fa della propria abitazione.

Ma procediamo per gradi partendo proprio dall’ultima affermazione di Shiller secondo cui sarebbe meglio investire i propri risparmi sui mercati o in altri strumenti e vivere in affitto. Siamo sicuri sia conveniente?

Facciamo qualche esempio. Poniamo di avere un capitale iniziale di 100 mila euro e di aver bisogno di una casa dove vivere. Se decidiamo di acquistare un immobile, poniamo di vivere in una grande città dove la casa ci potrebbe costare circa 4 mila euro al metro quadro, i nostri 100 mila euro ci servirebbero per dare un acconto e pagare tutte le spese (tasse, notaio, agenzia, ecc.).

Un esempio concreto e credibile potrebbe essere il seguente:

Casa da circa 70 metri quadri per un valore di 280 mila euro.

Acconto euro 56 mila (20%) spese circa 25 mila euro e il resto dei contanti utilizzato per fare qualche piccolo lavoro di ammodernamento e per l’arredamento. Il resto del valore della casa (224 mila euro) verrebbe pagato con un mutuo a tasso fisso a 30 anni con una rata di circa 1400 euro al mese. In questo caso tra 30 anni avremmo speso circa 504 mila euro + i 100 mila iniziali= 604 mila euro. Calcolando una rivalutazione dell’immobile del 100% ipotizziamo che la nostra casa, valga dopo 30 anni circa 560 mila euro. Quindi 604 mila spesi – 560 mila di valore avremmo un saldo di -44 mila euro.

Poniamo, ad esempio, che lo stesso immobile, in affitto ci costi circa 900 euro al mese e che il proprietario decida di aumentarci l’affitto di circa 100 euro ogni 5 anni. Il capitale di 100 mila euro viene investito con un rendimento annuo del 5%. Di affitto, dopo 30 anni, avremmo speso 414 mila euro mentre i nostri 100 mila sarebbero diventati circa 430 mila euro. Il saldo sarebbe di 16 mila euro a nostro favore.

A questo punto i sostenitori dell’affitto potrebbero dire ” Vedi che non conviene investire in una casa?“. Tuttavia se si fa lo sforzo di pensare ancora più a lungo, diciamo almeno altri 10 anni, c’è da dire che chi ha scelto di acquistarlo l’immobile non dovrà più affrontare alcuna spesa mentre stando in affitto si avrebbe da un lato il capitale che continua a rendere ma, anche, l’affitto che dovrebbe essere pagato a vita.

Inoltre nel primo caso abbiamo ipotizzato una rivalutazione del 100% dell’immobile in 30 anni ma lo storico ci direbbe che il valore della casa dovrebbe aumentare molto di più. Invece nel secondo caso abbiamo ipotizzato un rendimento del 5% annuo di media cosa tutt’altro che semplice viste le difficoltà che si incontrano sui mercati o con gli strumenti finanziari in genere. Non di rado, infatti, si corre il rischio di bruciarlo il capitale, altro che interessi.

Insomma nel complesso possiamo dire che acquistare una casa è un investimento molto interessante, se visto sul lungo periodo, per quanto riguarda una famiglia normale che non ha ne le competenze ne il tempo di stare dietro a investimenti più o meno pericolosi. Mentre, al contrario, avendo tempo, competenze e un notevole spirito di avventura si può tentare anche la seconda strada con successo.

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